Nota del Dott. Andrea Basso

Con l'ordinanza n. 9387 del 21 maggio 2020 sotto allegata, la Corte di Cassazione è intervenuta in tema di oneri condominiali, pronunciandosi sulla legittimità del distacco dall'impianto centralizzato operato da un condomino e su quali spese egli fosse tenuto a versare.

La vicenda nasce dall'iniziativa di un condomino, che ha citato in giudizio presso il Tribunale di Roma il Condominio, al fine di accertare la legittimità del distacco dall'impianto centralizzato e l'esonero dalla contribuzione alle spese di consumo, con il conseguente obbligo di versare solo quanto dovuto per la conservazione dell'impianto stesso.

Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d'appello di Roma avevano rigettato la domanda, fondando le proprie decisioni su quanto disposto dal regolamento condominiale, che all'art. 11 vietava esplicitamente ai condomini di distaccarsi dall'impianto centralizzato, con l'ulteriore previsione che tutti i condomini erano tenuti alla contribuzione alle spese, anche qualora questi non abitassero l'appartamento. Nessun condomino poteva inoltre rinunciare al riscaldamento.

Il condomino si è dunque rivolto alla Cassazione e i giudici di legittimità hanno accolto il ricorso in base ad una duplice argomentazione.

Preliminarmente, deve evidenziarsi che l'art. 1118 c.c., in tema di diritto dei partecipanti al condominio sulle parti comuni, afferma che il singolo condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spese per gli altri condomini. In assenza di tali pregiudizi, il rinunciante deve concorrere con gli altri condomini solo per quanto riguarda le spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Tenute ferme queste considerazioni, l'iter argomentativo degli Ermellini si è sviluppato a partire dal dettame di cui all'art. 1138 comma 4 c.c., secondo cui le norme del regolamento condominiale non possono menomare i diritti spettanti ai condomini in base alla legge, agli atti di acquisto e alle convinzioni, anche nel caso in cui il regolamento abbia natura contrattuale.

Come affermato dalla stessa Corte in ultimo con le sentenze n. 11970/2017 e n. 28051/2018, la clausola del regolamento condominiale che vieti “in radice” al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, è nulla nel caso in cui il distacco non arrechi un apprezzabile squilibrio di funzionamento dell'impianto, in quanto tale disposizione comporterebbe la violazione del diritto individuale del condomino sulle cose comuni, regolato appunto dall'art. 1118 c.c.

L'orientamento della Corte afferma dunque che il distacco dall'impianto centralizzato possa avvenire, a condizione di non pregiudicare il funzionamento stesso dell'impianto. Da ciò discende, ai sensi dell'art. 1123 comma 2 c.c., che il condomino che opera il distacco è tenuto a pagare solo le spese di conservazione dell'impianto centralizzato, senza dover versare quanto dovuto per l'uso del servizio.

A ciò va aggiunta una considerazione di natura generale, in quanto, sia la Legge n. 10/1991 che la successiva legge n. 102/2014 contengono disposizioni che impongono la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare ed il riparto delle spese in base ai consumi effettivi. Ad avviso dei Giudici, l'ordinamento ha mostrato nel tempo di preferire l'idea per cui il pagamento delle spese di riscaldamento debba essere correlato all'effettivo consumo.

Pertanto, la Cassazione ha accolto il ricorso del condomino, cassando la sentenza impugnata con rinvio ad un'altra sezione della Corte d'appello di Roma. I Giudici del rinvio dovranno dunque valutare esclusivamente se il distacco dall'impianto centralizzato operato dal condomino pregiudichi il funzionamento dell'impianto e, se così non fosse, egli sarà tenuto a pagare le sole spese di conservazione dell'impianto.

La decisione appena esaminata appare condivisibile, in quanto il distacco dall'impianto centralizzato è visto con sempre maggior favore, specie nell'ottica delle esigenze di risparmio energetico e riduzione dell'inquinamento ambientale.

La predetta soluzione è dunque in linea con gli obiettivi fatta propri anche dal legislatore. tanto che nei nuovi edifici si è prevista la realizzazione di soli impianti individuali in luogo di quelli unificati.

In allegato il testo dell'ordinanza n. 9387 del 21 maggio 2020 della Cassazione